Hvor mye koster det å drive en feriebolig (med reelle tall)

Vi har fått hundrevis av spørsmål om den økonomiske siden av å drive en Airbnb eller annen kortsiktig ferieutleie. Nærmere bestemt: kan du detaljere utgiftene og gebyrene som tar en bit av overskuddet? Er det skjulte kostnader? Hvordan fungerer utleieavgifter? Forsikring?! ACK!

Enten personen som spurte oss vurderte å gjøre en selv, eller bare var nysgjerrig (snakker om penger = interessert ansikt-emoji), legger vi det ut i håp om at det avmystifiserer det litt, og er nyttig for alle som kan være på gjerdet om hvorvidt dette er et levedyktig sidekjas. Vi likte faktisk å lære inn og ut av disse tingene – så det er morsomt å dele det vi har lært.

Det er åpenbart utgifter som å faktisk kjøpe, renovere og møblere et hjem som du skal bruke som ferieleie. De store åpenbare oppstartskostnadene vil variere fra prosjekt til prosjekt (det samme vil betalingen av boliglånet din) – og pokker kan du ha Airbnb med ditt eget hus, som allerede er fullt av møbler – så dette innlegget tar seg opp fra ok, jeg har et utleieklart hus, hva nå? punkt, og dekker de løpende driftskostnadene du kan pådra deg år for år.

Vi deler EKTE TALL fra vår erfaring med deg. Bare vær så snill å ikke ta dem som en prediksjon for dine egne kostnader, som åpenbart vil variere. Det er også viktig å minne folk på at duplexet er én bygning, men det er TO distinkte utleieenheter (totalt 6 soverom, 6 bad, 2 kjøkken, 2 stuer, 2 vaskerom, 2 bakgårder osv.). Så hvis du bare har én leie og/eller en mindre plass, kan disse tallene være mye høyere enn noen du vil pådra deg.

Verktøy

Eksistensen av verktøy er sannsynligvis ikke en overraskelse for noen, men hvor mye de egentlig koster kan ta deg på vakt hvis du ikke regner og ser på året som helhet. I motsetning til en typisk langtidsleie der leietakeren din kan være ansvarlig for noen eller alle verktøyene hver måned, betaler du i ferieutleieverdenen for dem alle. På duplex betaler vi for følgende verktøy:

• Vann og avløp
• Elektrisitet
• Henting av søppel
• Internett
• TV / strømmetjenester (vi tilbyr Sling og Netflix)

For andre mennesker kan listen også inkludere gass, olje eller propan (avhengig av varmekilden din) og til og med parkerings- eller HOA-avgifter.

Våre verktøy kombinert for begge sider av tosidig koster rundt 5200 dollar i året , basert på de siste 12 månedene. Det viktigste å tenke på er at verktøyene ikke forsvinner når huset ikke er leid (noe som kan være veldig viktig hvis du leier et sesongbasert sted). Strøm- og vannregningene våre går litt ned når det er lavere bruk i lavsesongen, men det er minimumsavgifter som holder dem på rundt 0 i måneden.

Vi så på å sette noen av våre tosidige verktøy (som internett eller søppelhenting) på pause i de ledige vintermånedene, men mange kommer med en høy gjentilkoblingsavgift som opphever eventuelle besparelser. Vi er i stand til å pause noen av streaming-TV-abonnementene våre (Netflix & Sling) når vi visste at stedet ville stå tomt i en solid måned i lavsesongen, noe som var hyggelig. (Bare ikke glem å starte dem på nytt i tide til neste gjest!).

Plenpleie / Eiendomsforvaltning

Hvis du noen gang har leid et feriehus, er du sannsynligvis vant til å se et rengjøringsgebyr på regningen. Det er vanligvis kostnadene for noen å rengjøre huset etter oppholdet ditt, slik at det er klart for de neste gjestene (dette inkluderer klesvask, redding av senger, lossing av oppvask, etc, etc). Vi krever et rengjøringsgebyr på 0 per opphold fordi det er nettopp det renholderen vår belaster oss. Så denne kostnaden er en total vask på vår side. Null dollar brukt et år , bortsett fra et ferietips ;)

Men utenom rengjøringsgebyret kan du ha andre vanlige vedlikeholdskostnader for å holde den klar for hver gjest. Dette kan være ting som plenpleie, basseng- eller boblebadservice, eller til og med snøfresing hvis du er vert på et vinterlig reisemål. Vi betaler et lite lokalt landskapsarbeidsfirma for å klippe gårdene og sprenge utsiden av duplexen på en konsistent, pålitelig tidsplan. Dette er heldigvis ikke en helårskostnad (ingenting skjer i vintermånedene), men siden de kommer oftere om våren og sommeren når alt vokser som en gal, legger opp til rundt 0/år .

Jeg husker på vår siste utleie i Florida var det en bassengmann OG et eget plenmannskap som kom forbi mens vi bodde der. Det var heller ikke kostnader han sendte direkte til oss da vi bestilte, så de kom ut av leiefortjenesten hans.

En annen potensiell utgift vil være hvis du velger å ansette eller stole på en profesjonell eiendomsadministrasjon eller utleietjeneste. De kan ta mye av skuldrene dine (håndtering av bestillinger, rengjøring og problemer som oppstår), men de tar vanligvis en prosentandel av hver bestilling. I Cape Charles ser frekvensen ut til å være omtrent 20 %, men dette tallet kan variere avhengig av ditt område og nøyaktig hvilke tjenester de tilbyr.

Påfylling av forbruksvarer

Fordi vi velger å tilby forbruksvarer til gjestene våre, har vi ikke bare kjøpt den første oppbevaringen, vi må også fylle på alt når det begynner å bli lite. Her er en liste over hva vi tilbyr:

• Toalettpapir (vi tilbyr 6 ruller per side av dupleksen)
• Papirhåndklær (1 rull på hvert kjøkken)
• Servietter (stabel av dem i en bolle i hver spisestue)
• Vev (1 boks per bad – vi bytter ikke ut disse hver uke, bare etter behov)
• Svamper (1 ny svamp på hvert kjøkken)
• Søppelsekker (2 på hvert kjøkken og alle bad)
• Stanniol og Ziplock oppbevaringsposer i forskjellige størrelser
• Sjampo, balsam, håndsåpe og kroppsvask
• Vaskemiddel, tøymykner og flekkfjerner
• Salt og pepper og olivenolje til matlaging
• Kaffegrut, teposer og sukkerpakker

Hver gang vi deler det vi gir gjestene våre, hører vi fra folk som sier vi gjør alle disse også! og andre som sier hva?! ingen gir de tingene her! Min beste gjetning er at det varierer etter region, men mange andre ferieboliger i Cape Charles tilbyr også lignende varer. På slutten av dagen, hvis det hjelper gjestene våre til å føle seg hjemme, er vi glade for å ha det for hånden.

Alt fortalt, vi brukte 0 på disse elementene ovenfor i år. Igjen, det er kanskje ikke en stor artikkel i regionen din i det hele tatt - men det er smart å finne ut hva du planlegger å ha tilgjengelig, og hvor mye du tror det vil være å fylle på ting gjennom året.

Ekstra sengetøy og håndklær

Dette kan være noe spesifikt for hvordan renholderen vår fungerer, men hun rådet oss i begynnelsen av sommeren å ha et KOMPLETT ekstra sett med sengetøy og håndklær tilgjengelig, på den måten hvis klesvasken noen gang ikke ble ferdig i tide eller det var en flekk som trengte lengre behandling, kunne hun fortsatt forlate våre neste gjester med alt de trengte. Så for oss betydde dette å kjøpe:

• 8 ekstra badehåndklær
• 6 ekstra badehåndklær
• 12 ekstra vaskekluter og håndklær
• 1 ekstra sett med queen-laken og 1 queen-dynetrekk og -innlegg (vi rullet terningen at det var usannsynlig at begge queen-sengene ville bli flekkete)
• 2 ekstra sett med tvillinglaken og 2 tvillingtepper

Egentlig burde du doble disse tallene fordi vi gjorde det PÅ SIDEN. Takk og lov for det låste skapet til eieren, der vi stakk de ekstra tingene i søppelkasser.

Vi endte aldri opp med å stole på en fullstendig ekstra sett, men vi dykket ned og tok en eller to reservedeler mer enn én gang, så vi er definitivt glade for at vi hadde dem (spesielt de to ekstra dynetrekkene!). Dette ekstra lageret av sengetøy og håndklær koster oss over 0 per side (totalt 0) . Vi har også måttet bytte ut et par håndklær i løpet av de siste månedene (vi føler oss veldig heldige, det er alt vi har måttet erstatte!), så enten henter vi ekstrautstyr på forhånd eller setter av et lite budsjett for utskifting av tilfeldige varer som du går er sannsynligvis en smart idé.

Forsikring og skatter

Nå kommer vi til de morsomme tingene (ha!). La oss starte med forsikring først.

Det forhåpentligvis ikke overrasker deg at eiendommen din skal ha forsikring på den, men vi fant det å forsikre duplexet som litt av en læringskurve. Men vi kom ut på den andre siden! De kompliserende forsikringsfaktorene til vår duplex er: 1) det faktum at det er en korttidsferieleie, som behandles annerledes enn en heltidsbolig og 2) den er nær vannet (mo water, mo problemer – i det minste er det det) sier forsikringsfolkene). Disse to faktorene betydde at vi hadde begrensede alternativer, men vi endte til slutt opp med tre retningslinjer som samarbeider for å gi oss trygghet.

1. En forsikringspolise for ferieleieeiendom: Dette ligner på huseiers politikk du måtte ha på din primære bolig. Bare sørg for at det du får dekker korttidsleie.
2. En tilleggsansvarspolicy: Dette ble anbefalt av noen få venner som også har ferieutleie, og gir ekstra dekning for eventuelle ulykker, skader osv.
3. En flompolitikk: Vi er teknisk sett ikke i en flomslette, men de fleste innbyggere anser det som klokt i Cape Charles.

Vi trenger ikke noen av de to siste reglene for vår primærbolig her i Richmond, men hvis du leier ut primær- eller sekundærboligen på deltid, kan det være lurt å konsultere en ekspert for å forsikre deg om at du er tilstrekkelig dekket med din eksisterende forsikring. Mange vanlige huseiers retningslinjer er kanskje ikke tilstrekkelig hvis skaden eller hendelsen oppstår mens en korttidsleietaker okkuperer huset ditt.

Hvis du syntes forsikring var gøy, vil du elske skatter! Skatter er den delen vi følte at vi visste minst om å gå inn i dette, men det er ganske enkelt å finne ut av. Så ta dette som pekepinn for å undersøke hva som skal betales i hvilken som helst by eller by du driver utleien i (ring det lokale myndighetskontoret, sjekk ut nettsiden deres eller spør andre verter i ditt område). Men vær også oppmerksom på at hvis det føles komplisert, var alle vi snakket med på de forskjellige regjeringskontorene våre veldig glade for å hjelpe (de var sikkert begeistret over at vi prøvde å betale skatten vår – ha!) og i løpet av en uke eller to fikk vi taket på av det.

For duplex betaler vi følgende:

• Årlig fylkes eiendomsskatt
• Årlig kommunal eiendomsskatt
• Kvartalsvis fylkesvis forbigående beleggsskatt (spesifikt en skatt på ferieleieinntekter)
• Månedlig by forbigående beboelsesskatt
• Månedlig statlig og lokal omsetningsavgift

Eiendomsskattene som kreves inn av de to lokalitetene der duplexet ligger (de to første punktene oppført ovenfor) er basert på selve huset, ikke på hvor mye eller lite vi leier ut. Men de andre er prosenter av det vi tjener på leieinntektene våre, og vi må beregne og sende inn papirer for dem på månedlig eller kvartalsbasis (selv om nå Airbnb tar omsetningsavgiften automatisk i Virginia når gjester sjekker ut på nettstedet deres – men alt sommer måtte vi ta den ut av Airbnb-utbetalingene våre manuelt).

Du kan være heldig og byen din vil ikke kreve midlertidig innkvarteringsskatt, men du kan ende opp med å bli belastet to ganger som vi gjør: én gang av byen, og så igjen av fylket. Jeg føler at jeg stadig sier varierer vilt i dette innlegget, men skatter gjør egentlig det også. For eksempel har faren min en leie i en annen stat, og han betaler en 3 % midlertidig beleggsskatt, mens vår er 6 % i Cape Charles. Mellom disse to forbigående beleggsskattene og salgsavgiften, omtrent 11 % av hver bestilling vi hadde i sommer gikk til staten, fylket og byen i form av skatter. Husk at det ikke inkluderer eiendomsskatt.

Så for tosidig, våre kombinerte skatter og forsikringer for dette året har vært rundt 400 . Lang historie lang – du bør definitivt vite ditt skatteansvar når du veier levedyktigheten til utleien din, fordi de definitivt kan påvirke fortjenesten din.

Airbnb vertsavgift

Hvis du kjører utleie gjennom et nettsted som Airbnb, VRBO eller HomeAway, husk at de også tar et kutt i den nattlige leieprisen. Som gjest er du sannsynligvis vant til å betale et gebyr som legges på toppen av den totale nattprisen, men bak kulissene trekker Airbnb også et gebyr på 3 % fra nattprisen før de betaler verten. Så jeg antar at verken gjesten eller verten faktisk får den oppførte nattprisen. Ha! Vi inkluderer egentlig ikke den 3 %-avgiften i våre beregninger av driftskostnader (eller totalsummen på slutten av dette innlegget) fordi det er penger vi aldri ser. Så bare husk at når du angir nattprisen, vil litt av det gå til uansett utleienettsted du velger.

Vi blir spurt om hvorfor vi valgte Airbnb fremfor andre ferieboliger som VRBO eller HomeAway, og svaret er bare at vi spurte noen venner med ferieboliger, og de likte alle det grensesnittet best. Så vi gikk for det. Så langt liker vi det veldig godt. Vi vurderte å liste duplexet på flere nettsteder, men hørte at det kan være vanskelig å unngå doble bestillingsdatoer når du kjører flere kalendere på forskjellige plattformer.

greige malingsfarge

Diverse kostnader

Og mens vi prøvde å være super grundige i dette innlegget, kan vi ikke forutsi alt du kan støte på underveis. I år, vi brukte sannsynligvis rundt 0 i diverse gjenstander. Heldigvis skjedde det ingenting gale (vi trengte ikke å bytte ut et HVAC-system eller noe sånt), men et lite eksempel er at vi fikk vite at staten og byen også krever en liten avgift for en årlig forretningslisens (og utfører en årlig leieinspeksjon for å forsikre oss om at vi fortsatt er opp til kode hvert år), så det var en liten uplanlagt utgift som overrasket oss – men nå som vi er vant til det og vet hva vi skal gjøre, er det enkelt.

Det er selvfølgelig kostnader som å erstatte ting som går i stykker, betale en vedlikeholdsmann for å fikse et apparat som ikke fungerer, eller til og med å legge til/endre et bestemt fasiliteter i hjemmet ditt. Et konkret eksempel på det er at vi brukte 250 dollar halvveis gjennom sommeren for å legge til blendingsgardiner til de to fremre soverommene på duplex etter at noen få gjester nevnte at det ble veldig lyst der tidlig på morgenen. Så selv om det kan være en bit av budsjettet ditt, er det hele en del av moroa og eventyret ved å prøve å gi en fantastisk opplevelse for menneskene som bor hjemme hos deg. Når vi snakkar om det…

Vi velger også å gi våre leietakere en liten velkomstgave når de kommer. Det er en håndskrevet lapp med et gavekort for å få is eller en suvenir i en av de lokale butikkene i byen, sammen med et forhåndsstemplet postkort. Igjen, det er definitivt ikke en kostnad du må pådra deg, men vi gjør det gjerne i håp om at gjestene våre trives og besøker noen av de flotte lokale virksomhetene – og det ser ut til at gjestene våre liker det også. Hvem liker ikke is?!

La oss pakke inn denne valpen. Jeg skal spare deg for litt rulling og oppsummere all matematikken ovenfor. Ved å kombinere alle kostnadene vi nettopp har lagt ut, det er rundt 750 i årlige driftsutgifter for duplex i år. Igjen, det er for to separate utleieenheter, så det er sannsynligvis høyere enn en enkelt eller mindre leie. Men poenget vårt handler mindre om det totale antallet og mer om variasjonen av kostnader underveis. Så hvis du vurderer å starte en Airbnb, håper jeg dette innlegget er et startpunkt for å finne ut dine egne driftskostnader i kategoriene jeg har oppført her.

Og selv om tallet ovenfor føles som mye, føler vi oss heldige som har booket nok netter i 2019 til å fortsatt tjene penger etter at alt var sagt og gjort (high five, noen?!). Kommer vi til å være ute av det røde for alle bygge- og møbleringskostnadene våre snart? Nei! Men vi er i det minste på vei, og vi må lære mye og ha det gøy i prosessen.